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法律相談BOX−質問箱−

 境界画定書は売買代金の支払いと同時履行の関係にあるのですか?

 今般,土地の売買には,特約で境界画定書,土地家屋調査士による確定測量図の引渡が定められています。
 これは,売買代金と同時履行の関係にあり,これらが引き渡さなければ,売買代金を支払わなくても良いのでしょう

 特約の中で,同時履行が定められていなければ,通常は付随的な義務として,同時履行関係にはなりません。

 境 境界確定書とは?


 境界確定書は,土地の境界がどこにあるのかについて,境界に隣接する全ての土地の所有者がお互いに確認し合って,その結果を文書にし署名押印したものです。
「筆界立会確認書」「筆界確定書」などとも呼ばれます。
 @地番,A図面,B境界が図面の通りであることを確認し合った旨,C確認した日付,D立会った土地所有者の住所および署名・認印の押印,E境界立会確認書の作成日と作製した土地家屋調査士の氏名と職印等が記載されています。

 売買代金と同時履行(引き換え給付)の関係にあるか

 では,特約で,境界確定書の引渡が条件とされていた場合に,それは売買代金の支払いと同時履行の関係にあるでしょうか?
 要するに,境界確定書を交付しないと,売買代金の支払いをしないということが言えるでしょうか。
 売買の目的物である不動産自体の引渡は,特段の約束がなければ,同時履行の関係にあるとされています。
 そこで,特約で境界確定書の交付が義務とされている場合には,これは同時履行の関係にあるのでしょうか。

 この点につきましては,平成25年6月18日判決があり,境界確定書との同時履行を否定しています。

 この判例によりますと,

@本件売買契約は,交渉開始当初から,登記簿上の面積を基準とし,現状有姿で引き渡すことが売買の内容とされていたこと
A当初は,測量を行うことは予定されておらず,本件確定実測図等の交付義務は,本件売買契約書が作成される段階で,被告の要望を受けて初めて追加された条項であること
B本件確定実測図等の交付に要する測量費用等は,売主の負担とされるのが通常であるにもかかわらず,買主である被告の負担とする旨が定められていること
Cそして,本件売買契約書上も,本件不動産の所有権の移転時期については,本件売買代金の受領と同時に行われるべきことが明示されているのに対し,本件確定実測図等の交付については,本件売買代金の受領と同時に行われるべきことが明示されていないこと

等の事情から,境界確定書と売買代金の支払いの同時履行関係を否定しています。
 この事案では,買い主は売買代金の融資を受けるために,確定測量図が必要だったようであるが,いわゆるローン特約が結ばれていないため,ローンの融資に必要ということが条件になっていない点も同時履行を否定する要素となったと思われます。
 ちなみに,境界確定書を交付できなかったのは,東日本大震災の影響により,市による道路境界確定作業が停止し,官民境界を確定することが不能になったためとのことです。

 同時履行の関係にあるかどうかは,結局は,当事者の契約内容の解釈,契約時の意思解釈の問題です。
 当事者がどのように考えていたとするのが合理的かを,諸事情から判断することになります。
 このように同時履行関係にあるかどうかは個別の事情を丁寧に検討することが必要です。
 事情によっては,上記判決とは逆に,境界確定書の交付が同時履行になることもあり得るので注意が必要です。
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