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法律相談BOX−質問箱−

 マンションの値下げ販売は購入済入居者への違法行為となるか?

 私は,とあるマンションを購入しましたが,購入して3年もたたないうちに,売れ残り住居が当時の半額で売りに出されました。そのため,私の所有マンションの価格も下がってしまいました。
 この値下がり分について損害賠償を請求できないでしょうか?

 同様の事例で,損害賠償を認めた判例はありますが,財産的損害ではなく慰謝料にとどまっています。

 マ ンションの販売価格の決定は自由


 一般的にいえば,マンションを販売するにあたって,販売業者は,いつ販売をするのかを自由に決定することができます。販売業者も,販売時点の当時の需要と供給の関係,景気判断等の事情を考慮して幾らで販売をするのかを慎重に決定をすると思います。

 しかしながら,予想外にマンションが売れ残った場合に,たたき売りかのように安い価格で販売がされるとすると,すでに購入したものとの間に不公平感が生じるのは避けがたいところです。
 そこで,例えば,大阪高裁平成19年4月13日判決では,信義則を根拠に,かような不公平な事態を避けるために,販売業者は,適正な譲渡価格を設定して販売を実施すべき義務があるとしています。

 値 下がり分の損害賠償までは難しい

 上記の判決では,まず,値下がり分の損失については,損害賠償を認めませんでした。

 価格の下落については,マンションを合む商品の価格は,市場における需要と供給の動向によって決定されるから,本件マンションの住戸の価格が本件値下販売によって一時的に値下がりしたとしても,これが将来にわたって続くものとはいい難いことを理由としています。

 その上で,マンションをすでに購入した入居者らにとっては,少なくとも,一時的にはその購入した住戸の価格を本来の市場価格以下に低下させられて,多大な精神的苦痛を被ったものと推察することができるとしました。

 そして,販売業者は,本件値下販売を行う際に,既存購入者に対して,客観性,合理性を欠く資料に基づいて値下販売の必要性を説明した上で,一戸当たり50万円の協力金の支払についても,全住戸の8割の同意という実現困難な条件を付して提案をしたものであって,その交渉態度は必ずしも誠実なものであったとはいい難いこと等を考慮して,一戸当たり金100万円の慰謝料を相当としました。

 一般的には,マンションの値下げ販売について,損害賠償が認められることはあまりありません。
   上記判例は,値下げ額が大きいことや,値下げにいたる不誠実な経緯などが考慮されたものと思われます。
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