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法律相談BOX−質問箱−

 定期借家契約の説明書面は契約書と一体で良いか?

 私は,貸屋を持っていますが,賃貸借契約を定期借家契約にしようかと思ってます。
 この場合,更新がない定期借家契約であることを説明する書面が必要と聞きましたが,契約書の中にそのような文言があればよろしいのでしょうか?

 契約書とは別に定期借家であり,更新がないことを明示した書面を交付して説明することが必要です。

 定 期借家契約の説明書面


 定期借家契約は,更新を拒絶する際に「正当理由」を備えている必要がなく,賃貸人が更新する意思があれば再契約として更新をするもので,賃貸人側にきわめて有利な契約です。
 そこで,賃借人が不測の損害を被ることがないように,契約時においては,定期借家契約であることをきちんと説明し,賃借人も納得のうえで契約をすることが必要です。そうでないと,契約更新拒絶の際に,紛争になってしまうからです。

 そこで,借地借家法の38条2項は,定期借家契約においては,賃貸人は,あらかじめ賃借人に対して,契約更新がなく,期間満了により当該建物の賃貸借が終了することについて,その旨を記した書面を交付して説明すると定めています。

 では,この説明のための書面というのは,契約書とは別個のものであることが必要でしょうか。

 説 明のための書面は独立している必要があるか?

 この点については,最高裁平成24年9月13日判決があります。

 判例では,説明書面につき契約書と別個独立の書面である必要性を認め,契約締結に至る経緯や,賃借人の認識の有無・程度といった個別具体的事情を考慮することなく,形式的,具体的に取り扱うことが相当として,賃借人が定期借家と認識していても,かかる書面交付がないことを理由に,定期借家に当たらないとしています。

 この点,借主が定期借家であることを知っていれば,別個の書面は必要ないのではないかとの疑問も生じます。

 しかしながら,定期借家というのは,貸主に一方的に有利な契約です。そこで,かような有利な契約をするものは,「書面の交付による説明」というルールを厳格に守ることが要求されるというのが判例の考え方です。
 仮に「借主が知っていた」等の主観的な要件でも良いとすると,書面の交付という要件がなし崩し的に不要となってしまうのを危惧したものと思われます。

 これは,具体的な事情よりも「法的安定性」を優先した判断です。貸主にとって,「更新拒絶」という特別なメリットを享受できる制度であるだけに,適用を主張するには,ルールを守るべきだという価値判断です。
 なお,判例は,書面の交付による説明という要件を厳格に捉えており,説明書を単に郵送しただけでは「説明」にならないとしております。

 また,上記の最高裁判例は,事業者間の事例でした。そこで,消費者契約法の適用はありません。かように,事業者間でさえ,上記のとおり定期借家の成立については厳格な判断がされているので,消費者を相手とするときには,なおさら厳格な手続きを踏むことが必要と思われます。
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