抵当権と賃借権の優劣（法律質問箱）－弁護士法人相模原法律事務所

法律相談ＢＯＸ－質問箱－

　抵当権が実行されたら，賃借人は追い出されますか？

　私は，テナントを借りて店舗を経営しています。
　この度，テナントビル自体が競売になってしまいました。この場合，競落人から立ち退きを通告されたら，私は立ち退きをしなければならないのでしょうか？

抵当権の設定より後に結ばれた賃貸借契約であれば，競落人に権利を主張できません。ただし，明け渡しの猶予制度はあります。

抵当権が設定されている建物を賃借している場合には，いつ抵当権が実行されるかわからないという不安はあります。

　一般的に，賃借権と抵当権の優先関係は，抵当権設定登記と賃借権登記又は賃貸建物引渡しの先後関係で決まります。通常は，賃借権の登記をすることはありませんので，引渡の時期との先後関係で決まります。

　もし，賃借人が，テナントに抵当権が設定されるよりも，前からテナントを賃借し入居しているのであれば，抵当権が実行されても賃貸借は権利を主張することが出来て，賃借人は，そのまま入居し続けることができます。
　競落人は，賃借権付きのままで建物を取得することになり，新たな賃貸人となります。
　もっとも，通常，ビルを建設するときに抵当権を設定して建設資金を借り入れることが多く，その後で入居者を募集するのが普通の流れだと思いますので，なかなか賃借権の方が先に設定されているということはありません。

　そして，賃借人が，抵当権設定登記後にテナントを賃借したということになると，抵当権が優先することになり，競落人に賃借権を対抗することができなくなってしまいます。その場合には，競落人からの要請があれば，建物から退去しなければならなくなります。

　もっとも，お話したとおり，賃借人が抵当権設定より後に，入居しているケースも多く，この場合に直ちに退去しなければならないとすると，賃借人は不測の損失を被ることもあり得ます。
　時として，転居先もきまらないまま立退きを余儀なくされることにもなりかねません。　そこで，民法では，競売手続の開始前から使用収益している賃借人に対しては，買受人の買受けの時から６カ月は、賃借物の明け渡しを猶予すると定められています（明渡猶予制度）。

　このように、抵当権が設定されている物件を賃借した場合には，将来不測の明け渡しを求められこともありうるので，賃貸借契約時において，当該物件の権利関係をきちんと確認する必要があります。
　また，抵当権が設定されているテナントを借りる場合には，オーナーの信用調査も必要かもしれません。

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